【已经进行的农村房屋买卖有效吗】已经进行的农村房屋买卖有效吗

发布时间:2021-07-28   来源:社会经济    点击:   
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在现实生活中,随着社会经济的发展,农村房屋买卖已经成为一种社会现象。对于很多不懂法律的人来说,不知道对于已经进行的农村房屋买卖有效吗?针对这个问题,小编整理了以下内容为您解答,希望对您有所帮助。

一种观点认为农村房屋买卖合同无效。

理由是:

其一,根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让,这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化,违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。

其二,《土地管理法》第63条规定:“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权进行非农业建设,因而为该规定所禁止。

其三,1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

另一种观点认为农村房屋买卖合同有效。

理由是:

其一,1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》第二项规定:“社员有买卖房屋的权利。房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给房主,但宅基地的所有权仍归集体所有。”这一规定,明确了农民拥有买卖房屋的权利,并且房屋买卖完成后,宅基地的使用权也随之转移。

其二,最高法院〔1992〕民他字第8号批复认为:农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。

结论:根据法无明文不为禁的原则,农村房屋买卖行为理应有效。

依据:《合同法》第五十二条第五项规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。

1、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》,不是行政法规,不能作为认定合同无效的依据。

2、把《土地管理法》第62、63条结合起来分析,《土地管理法》的立法本意是,禁止农村集体土地使用权单独转让,但在农村房屋所有权发生流转的情况下,其项下的宅基地使用权转让并不禁止,只是出卖之后不可再申请宅基地而已。

3、所有权的占有、使用、收益、处分四项权能中,最核心的权能是处分权,处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制,则很难称之谓对其房屋享有所有权了。

4、《继承法》规定农村房屋可以继承,意味着农村房屋项下的宅基地也可以继承。说明现行法律并不否定农村宅基地使用权随房屋所有权的转让而转让。农村宅基地使用权随房一体的可继承性,决定了其权利享受主体的可变性。如果说农村宅基地使用权在原始取得阶段是与集体经济组织成员权利紧密相连的话,那么随着一些法律事实的变化,其权利享受主体的身份将不是一成不变的,而是可以发生变动的。说明农村宅基地使用权享受主体限于本村集体经济组织成员的规定,仅仅是原始取得农村宅基地使用权时对享受主体的限制。

5、农村房屋转让后,新的房屋所有权人同时成为宅基地使用权的享有者,其法律意义仅在于特定位置、特定面积的农村宅基地使用权享受主体发生了变动。在权利属性上,没有动摇农村土地的集体所有性质。

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