房地产抵押登记的效力冲突是如如何的

发布时间:2020-05-08   来源:合同法知识    点击:   
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在我们的生活中是存在房地产抵押的,房地产抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。那么房地产抵押登记的效力冲突是如如何的?小编为您总结了相关知识,供您参考,希望可以帮助到您。

我国目前的不动产登记是“多头执政”,各部门所依据的法律也各不相同。在分别登记的情况下,登记的法律基础不统一,导致登记的效力冲突。如按照我国担保法,在不动产上设定抵押权时,如果土地上无建筑物,该抵押权的设立在国土部门登记;如果土地上有建筑物,土地权利上设定抵押权时,地上物同时纳入抵押;而在地上物上设定抵押权时,土地物权也同时纳入抵押,在房产部门和国土部门进行登记。

《担保法》55条和《物权法》200条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿”,且《物权法》180条规定建筑物与建设用地使用权分属可设定抵押的不同财产,这说明法律允许建筑物与土地使用权单独抵押,只是新增建筑物不属于抵押财产。

在实践中,土地权利人常常为开发土地而借贷,并为该债权设定一个抵押权,这个抵押权是在国土部门登记设立的;在土地开发之后即房屋建成后,他为生产经营的需要又要借贷,为该债权他又设定一个抵押权,该抵押权是在房产部门登记的。按照担保法,这两个抵押权的支配范围是重合的,故它们存在着实现的竞争。但是,后来设立的抵押权虽然在时间上居后,但是抵押权人对先前在土地上设定的抵押权并不知情,法律也没有提供让其知情的机会,故上述两个抵押权人当然认为自己是第一顺位的抵押权人。由于这两个抵押权登记在不同的登记簿上,故它们之间在法律上没有顺位的先后,故并不能依法确定哪个权利先实现,那个权利后实现。在这种情况下,不论是采取那一种解决方案,都会违背立法的本意,也会对两个抵押权人不公平。这就是分别登记导致权利实现的法律不能,即法律本身妨害着权利的正常实现。在这种情况下,只能认定法律规定的一并抵押实质为一并处分,强调建筑物与土地使用权同时转移,确保权利归属为同一主体。土地与地上物分别抵押时,两个抵押权人的抵押权均属有效;实现抵押权时,应当一并处分土地和地上物,但二者应当分别估价,之后就拍卖价款分别受偿,从而避免两个权利人顺位的困境。

小编提醒您,对于登记部门来说,可以从申请要件审查中灵活把握“房地一体”原则,要求两证(《房屋所有权证》和《国有土地使用证》)登记一致,并以注记形式提醒抵押权人房屋与土地的抵押现状。以上就是为您总结的相关资料,希望可以帮助到您,本网站致力于打造优秀的法律咨询平台,如果您还有疑问,欢迎进入律师咨询。


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